部分地区房价接近腰斩,断供比还贷更划算?甩锅给银行后果很严重

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南方财经全媒体 记者徐倩宜、见习记者杨希 北京报道

在房地产行业调控大背景下,部分地区房价较高点已近“腰斩”。今年年初,一篇“”使得房贷“断供”问题进入大众视野。房价下跌后,购房者“亏了”房贷利息又折损了本金,“断供”真的是一个可选项吗?

天津的购房者吴欣(化名)对记者讲述了她的心路历程。2016年,吴欣在火热的购房形势裹挟之下匆忙上车,却在天津房价经历一轮过山车后,陷入了“卖与不卖”的两难。对于是否考虑“断供”问题,吴欣表示,未来如果房价继续下跌,不排除这一选项。

事实上,客户“断供”对银行也是一桩麻烦事。催收、起诉等流程姑且不论,一旦房价跌穿信贷成本,也需要报损失进行核销。

记者梳理裁判文书发现,一旦断供被银行起诉,法院基本判令支持银行诉请的偿还本金及逾期利息、罚息、诉讼费用等。在判决规定的还款期限届满后,断供人仍无法偿还贷款的,就会将房产进行拍卖。

北京市金诉律师事务所创始人律师戴金花对记者表示,根据法律规定,法拍房的起拍价不得低于评估价或者市价的70%,一般情况下,法院第一次拍卖时根据市场情况,起拍价定在70%-80%之间,即七、八折。如果流拍,再次拍卖的起拍价会更低些。

戴金花建议,购房人如果遇到特殊的情况,确实无法按期还贷款,可以选择跟银行沟通申请延期还贷,以缓解资金压力。

购房后6年浮亏40万

吴欣向记者讲述了她买房的历程。

2015年到2016年间,吴欣和家人因刚需想要买房,原本2016年春节前后就想定下房子,但刚要定下一套业主就反悔了,直接涨价15万,吴欣就放弃了。

随后天津的房价走势是吴欣始料未及的,眼看心仪的户型从2015年9月的90万左右一路上涨,她内心焦急,终于在2016年7月匆忙出手,以自有资金加上银行贷款总计130万,买下了昆俞欣园的一套两室一厅。

后来小区同户型房价一路上涨,最高点涨到了210多万,吴欣和家人当时感到庆幸。没想到的,此后天津房价急转直下,6年过去小区同户型房价已较最高点时“腰斩”,现在吴欣所购的同小区同户型房子,最近的成交价仅有113万,较吴欣当时的购房价跌去13%。

眼下吴欣陷入了两难境地,用她的话说就是:“卖,赔钱;不卖后面赔更多”。而且目前不降价根本卖不出去。吴欣算了一笔账,6年间她总计还了约30万房贷,其中10万是本金,20万是利息。如果现在卖掉房子,利息与房价下跌,相当于亏损近40万。如果不卖,吴欣又切实面临着改善性需求。

记者查阅了中介软件,部分历史成交记录显示,2016年9月18日至11月7日,昆俞欣园两室一厅的成交价在198万至224万区间,最低2.12万/平,最高2.51万/平成交。而今年1月7日至3月20日,该小区类似户型成交价已经降至110万至124万,价格最低1.14万/平,最高1.34万/平。每平米价格几近“腰斩”。

图片来源:中介平台历史成交记录

还有比吴欣的经历更惨痛的。她表示,卖给她房子的房主疑似已经“断供”。吴欣了解到,2016年房主将房子卖给她后,在天津东丽区购入一个小别墅,但2021年左右有银行的起诉传票寄到吴欣的房屋地址,房主疑似“断供”,但“断供”原因吴欣不了解。

对于是否考虑过“断供”问题,吴欣表示,未来如果房价继续下跌不排除这一选项,但还要综合评估继续还贷和断供哪个选项赔钱更少。

甩锅给银行会上“失信”名单

在房价上涨时期,“断供”这一问题较少被关注,但当房价大幅下跌时,“断供”就成为市场行为,不再罕见。今年初,一篇“燕郊断供者的自述”就曾在社交媒体刷屏。

这名“断供者”自述,他2017年在燕郊置换了一套140平米的三居,总价426万,贷款298万,每月月供1.68万元,目前还款总金额80.64万元。但由于自身和大环境的原因,现在还不起房贷了。

这名“断供者”计算,目前房子市场价大概值235万至240万元,如果卖掉房子,不仅首付和80万元月供全部赔进去,还需要倒找银行40万元。如果断供,房子不要了,似乎更合算。

但他没想到的是,银行把他告上法庭。官司当然是输了,后果是他还要额外承担利息、罚息4.99万元,案件受理费1.54万元,保全费0.5万元,银行委托的起诉律师费12.26万元等费用。此外还会上失信人名单。

“断供者”最终劝告大家:“买房一定要量力而行,想要甩给银行,没有可能的。”如果买了,千万别有断供的念头,“别冲动,砸锅卖铁也要还。”

这名“断供者”的自述只是燕郊房价变化的一个缩影。燕郊属于河北三县中的三河市,相对来说,交通比较便利,此前政策也比较宽松,还有“通州与北三县统一规划”的远景,一度成为“北漂”年轻人的首选。市场数据显示,2015年至2017年初,燕郊房价从1万/平多快速涨到3万多/平。

日前记者在中介平台随机查询了燕郊部分小区的历史成交价格发现,燕郊房价的高点约在2017年4月左右,彼时某小区两室一厅的成交价格曾高达3.1万/平,且成交数据较多。而2022年1月至4月,该平台上该小区同类户型仅成交4套,价格也从1月的1.4万/平,降至1.3万/平。

“断供”不是想断就能断

那么“断供”究竟是不是“一断了之”?银行一般在“断供”多久后会发起诉讼?

一名银行信贷经理告诉记者,他所在的银行对于房贷逾期的客户一般是先催收,如果累计六个月逾期未还或者连续三个月未还款,就会提起诉讼。而房屋处置后不及银行贷款本金的部分,就会报损失核销。

记者梳理裁判文书发现,一旦断供被银行起诉,法院基本判令支持银行诉请的偿还本金及逾期利息、罚息、诉讼费用等。在判决规定的还款期限届满后,断供人仍无法偿还贷款的,就会将房产进行拍卖。

对此,北京瀛和律师事务所律师赵中华表示,购房人与开发商、银行签订的《个人购房担保借款合同》往往是由银行提供的格式合同,为了保护其自身权益,往往会在合同违约责任部分约定购房人承担的违约责任,除了提前清偿借款、承担违约金外,还要求购房人支付银行因主张权益所支付的费用,包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、差旅费等。法院会基于合同中约定合法有效、不违反法律、法规为由,支持银行的上述诉讼请求。

同样是燕郊“断供”,记者在裁判文书网上找到了另一个判例。

刘某夫妻因需要购买燕郊一处房产,在2017年向农业银行贷款349万元,采用等额本息方式进行还款。双方约定,正常执行利率5.39%,逾期执行利率为8.085%,分30年还清,双方还约定,对逾期借款从逾期之日起在合同约定借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息,直至本息清偿为止,对应付未付利息,贷款人依据中国人民银行规定计收复利。此外,如果贷款人未按约定如期还款,银行有权提前收回已发放借款。

时隔两年半后,刘某夫妻不再偿还贷款,截至2020年12月,刘某夫妻逾期的本金6万多,逾期的利息、复利、罚息合计22万,而此时,刘某夫妻的贷款余额还有330多万元。

法院一审判决,判决生效后的十五日内,刘某夫妻需要偿还承担贷款本金及利息359万余元及案件受理费1万7千元。如期限届满后刘某夫妻仍未还款,将对他们所购买的燕郊房产拍卖。

还了两年半的贷款,刘某夫妻现在需要偿还的贷款却比当初向银行贷款的时候还要多。而且,拍卖后的房屋可能不足以补充还贷资金缺口。

法拍房回款或至多为市场价八折

戴金花对记者表示,根据法律规定,法拍房的起拍价不得低于评估价或者市价的70%,一般情况下,法院第一次拍卖时根据市场情况,起拍价定在70%-80%之间,即七、八折。一旦流拍,再次拍卖的起拍价会更低些。如果第二次拍卖仍然流拍的,法院可能采取变卖程序,而变卖的价格,法律上只要求不低于评估价或市场价的50%,即评估价或市场价的五折。影响法拍房成交的价格因素还包括,市场经济的大环境、当地的限购政策,以及房屋本身情况,比如购买价格、房龄、朝向、房型、房屋使用年限、房产证办理情况、房屋位置、周边的配套设施环境、房屋的瑕疵情况等。

特别需要注意的是,断供人还将登上“征信系统黑名单”。

“断供后,会影响到征信,后面再申请贷款,同一个银行批贷的可能性不高。若是断供后,银行起诉至法院,法院判决后仍然无法履行判决,那么银行大概率会申请法院强制执行,要求法院将购房人列入失信黑名单,限制高消费。”戴金花说。

苏宁金融研究院原宏观经济研究中心主任黄志龙曾撰文称:“一旦自然人发生房贷断供,将进入央行征信系统黑名单,只要房贷不足部分未偿还,将永远无法申请贷款、信用卡等服务。即便贷款不足部分偿还完毕,该不良信用记录仍将伴随其五年时间。在此期间,不良信用记录也将使得该自然人的贷款额度、利率折扣等,都低于无不良信用记录的自然人。”

戴金花律师对面临可能无法偿还房贷的人提出一些建议,如果遇到了特殊的情况,购房人确实无法按期还贷款,那么可以选择跟银行沟通申请延期还贷以缓解资金压力。如果购房人与开发商的房屋买卖合同具备解除条件的,可以解除房屋买卖合同。房屋买卖合同解除后,那么可以要求开发商偿还银行的按揭贷款。

1 留言

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    这个很温暖的笔风

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